Zusendung von Mietobjektlisten als Nachweistätigkeit?: BGH, Urteil vom 15.04.2010, III ZR 153/09
von Rechtsanwalt Mathias Münch
Für das Entstehen eines Provisionsanspruchs des Nachweismaklers reicht es aus, wenn der Makler dem Kunden eine Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages – des so genannten Hauptvertrages – dadurch nachweist, dass der Kunde durch die Informationen des Maklers in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner einzutreten. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 15.04.2010 (III ZR 153/09) fortgeschrieben und konkretisiert. Der Nachweis ist nach dem BGH-Urteil erbracht, wenn der Makler dem Kunden eine Objektliste an die Hand gibt, die auf das individuelle Profil des Kunden zugeschnittene Mietobjekte enthält, soweit aus der Liste detaillierte Beschreibungen und die Adressen der Objekte sowie die Namen und Telefonnummern der Vermieter hervorgehen.
Kein Nachweis einer konkreten Abschlussgelegenheit ist es dagegen, wenn dem Kunden eine Liste mit Personen übersandt wird, die der Kunde kontaktieren muss, um zu ermitteln, wer unter diesen Personen konkret an einem Vertragsabschluss interessiert ist. Der BGH hat die Nachweistätigkeit damit von Wohnungsinseraten in Tageszeitungen und anderen Publikationen abgegrenzt. In dem konkreten Fall gab der Anbieter Vermietern zwar nur die Möglichkeit, ihre Mietobjekte zu inserieren und zu bewerben, um Mieter oder Nachmieter zu finden. Den Mietinteressenten ermöglichte der Anbieter aber, ihr persönliches Profil für den gewünschten Wohnraum zu erstellen und gegen ein „Service-Entgelt“ Listen von individuell auf sie zugeschnittenen Mietobjekten zu beziehen. Dadurch sei der Nachweis im Sinne des § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB erbracht, entschied der BGH. Denn der Kunde müsse nicht selbst ermitteln, welche Person auf der Liste vertragsabschlussbreit ist, sondern sei anhand der Liste in der Lage, direkt mit abschlussbereiten Vermietern über konkret zur Vermietung stehende Objekte in Verhandlung zu treten.
Ein Entgeltanspruch stand dem beklagten Anbieter aber trotzdem nicht zu. Der Anbieter muss den Kunden die vereinnahmten „Service-Entgelte“ zurückzahlen, da es sich um einen Verstoß gegen § 3 Abs. 3 Satz 1 Wohnungsvermittlungsgesetz handelt, so der BGH. Der Makler hat beim Nachweis der Gelegenheit des Abschlusses eines Wohnungsmietvertrages nur dann einen Anspruch auf Courtage, wenn der Vertrag tatsächlich zustande kommt. Ein erfolgsunabhängiges „Service-Entgelt“ darf der Makler, so wie in dem entschiedenen Fall, nicht vereinbaren oder annehmen.
Veröffentlicht in : RDM Newsletter, Ausgabe 06, Juni 2010
