Widerruf der Untermieterlaubnis – welche Schritte können dem Mieter zugemutet werden?
von Rechtsanwalt Mathias Münch
Die Untervermietung eines Teils der Wohnung (§ 553 BGB) und erst recht der gesamten Wohnung (§ 540 BGB) ist dem Mieter nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters oder mit ausdrücklicher Regelung im Mietvertrag gestattet. Was aber passiert, wenn der Vermieter die Untermieterlaubnis widerruft? Darf der Vermieter überhaupt „grundlos“ widerrufen? Welche Schritte gegen den Untermieter sind dem (Haupt-)Mieter zuzumuten? Darf der Hauptmieter dem Untermieter noch eine Räumungsfrist gewähren? Und darf der Vermieter, wenn der Mieter das Untermietverhältnis nicht beendet, den Hauptmietvertrag kündigen?
Mit all diesen Fragen hatte sich kürzlich der Bundesgerichtshof zu befassen (BGH v. 4.12.2013 – VIII ZR 5/13).Ob eine uneingeschränkt erteilte Untermieterlaubnis vermieterseits ohne berechtigte Gründe widerrufen werden kann, ist streitig; eine gesicherte Rechtsprechung hierzu gibt es nicht. Klar ist, dass die Untermieterlaubnis nicht widerrufen werden darf, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung hat, § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter kündigen, § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dagegen darf der Mieter nicht ohne die Erlaubnis des Vermieters untervermieten, sonst verletzt er seine vertraglichen Pflichten, was zur – zumindest ordentlichen – Kündigung durch den Vermieter führen kann (BGH v. 2.2.2011 – VII ZR 74/10). Nach dieser Rechtslage müsste ein Widerruf der Untermieterlaubnis ohne Begründung möglich sein; soweit der Mieter seinerseits berechtigte Gründe darlegen kann, kann er die Untermieterlaubnis gerichtlich geltend machen. Das Landgericht Berlin scheint dagegen den Widerruf der Untermieterlaubnis an berechtige Gründe knüpfen zu wollen (LG Berlin v. 19.6.2013, 65 S 449/12), der BGH hat sich zu dieser Frage nicht eindeutig positioniert.
Nach dem Widerruf der Untervermietungserlaubnis ist der Mieter verpflichtet, für die Beendigung des Untermietverhältnisses und den umgehenden Auszug der Untermieter zu sorgen, so der BGH in seiner Entscheidung vom 4.12.2013. Räumt der Untermieter nicht freiwillig, ist dem Hauptmieter zuzumuten, den Untermieter auf Räumung zu verklagen. Andere – legale – Möglichkeiten gegen den Untermieter dürften regelmäßig nicht bestehen. Auch einen Räumungsvergleich darf der Mieter mit dem Untermieter schließen, jedenfalls wenn dadurch eine kurzfristige Beendigung der Untermietsituation erreicht werden soll. In dem zitierten BGH-Fall hatte der Mieter dem Untermieter im März eine Räumungsfrist bis Ende Juni eingeräumt, was der BGH billigte.
Mit dem neuen Zweckentfremdungsverbotsgesetz, das für ganz Berlin gelten soll, wird auch die Frage der Untermieterlaubnis virulent: Eine Untermieterlaubnis umfasst nicht zwingend die Vermietung der Wohnung an Feriengäste (BGH v. 8.1.2014 – VIII ZR 210/13), was als Zweckentfremdung gewertet und durch das neue Gesetz unter Genehmigungsvorbehalt gestellt wird. Dass Vermieter eine Untermieterlaubnis beschränken und ihren Mietern die Untervermietung an Touristen untersagen dürfen, liegt auf der Hand. Ob sie es auch müssen, ist derzeit noch unklar.
Veröffentlicht in: RDM Newsletter, Ausgabe 02, Februar 2014
