Schimmelbildung ist einer der häufigsten Streitpunkte im Wohnungsmietrecht und im Wohnungseigentumsrecht. Das Landgericht Karlsruhe hat in einer Berufungssache einige recht grundsätzliche Dinge im Zusammenhang mit Schimmel in einer Eigentumswohnung entschieden.
LG Karlsruhe, Urt. v. 16.12.2014 – 11 S 14/14
Bildet sich aufgrund einer unzureichenden Wärmedämmung Schimmel im Sondereigentum müssen die Eigentümer der unverzüglichen Sanierung zustimmen. Die Wärmedämmung ist Teil des Gemeinschaftseigentums und unterliegt der Instandhaltungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft. Maßgeblich ist nicht die aktuelle DIN, sondern die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Normen, entschied das LG Karlsruhe.
Schimmel – baulicher Mangel oder falsche Lüftung und Beheizung?
Dem Gericht lag ein Fall zur Entscheidung vor, bei dem streitig war, ob ein baulicher Mangel am Gebäude zur Schimmelbildung führte, insbesondere welche technischer Regeln anwendbar sind, oder ob die Nutzer der Wohnung sich falsch verhalten. Der vom Gericht bestellte Sachverständige stellte fest, dass die Wärmedämmung so unzureichend ist, dass bei bestimmten Außentemperaturen und normaler Beheizung weniger als 12,6°C an der Innenseite der Außenwand erreicht werden können und dass selbst bei einer Luftfeuchtigkeit von unter 50% mit Tauwasserbildung an der Außenwand zu rechnen ist. Das stellt einen baulichen Mangel dar.
Mehrmals täglich stoßlüften!
Das Nutzerverhalten ist nur von Belang, wenn ein baulicher Mangel ausgeschlossen werden kann. Es kam hier also nicht darauf an, ob die Bewohner die Wohnung richtig lüften und heizen, da selbst bei richtigem Verhalten eine Tauwasserbildung aufgrund von Wärmbrücken an der Außenwand nicht verhindert werden kann. Grundsätzlich sollte mehrmals täglich eine Stoßlüftung durchgeführt werden, bei der die Fenster der Wohnung ganz geöffnet werden. Längeres Öffnen der Fenster auf Kippstellung kann dagegen die Wohnung auskühlen. Auch das Beheizen der Wohnung auf Zimmertemperatur gehört zu den Pflichten der Wohnungsnutzer.
Welche Teile der Wände sind Sondereigentum, welche sind Gemeinschaftseigentum?
Das Landgericht entschied weiter, dass alle Eigentümer Anspruch auf ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums haben bzw. dass das Gemeinschaftseigentum erstmals in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzt wird. Tragende Wände einer Eigentumswohnung, also auch die Außenwände gehören ebenso zum Gemeinschaftseigentum wie Dämmschichten von Decken und Wänden. Die Wandbeläge, z.B. Tapeten, gehören dagegen zum Sondereigentum.
Eigentümer müssen einer erforderlichen Instandsetzung zustimmen
Die Eigentümergemeinschaft entscheidet nach ihrem Ermessen über Art und Zeitpunkt der Instandsetzung. Bei gesundheitsschädlichem Schimmel ist unverzügliches Handeln geboten. Der Bundesgerichtshof entschied erst kürzlich, dass die Eigentümer der Maßnahme zustimmen müssen, wenn eine Sanierung zwingend geboten ist (BGH vom 17.10.2014 – V ZR 9/14; vgl. Kommentar: Feuchter Keller – Eigentümer müssen Sanierung zustimmen). Was die gebotene Instandsetzungsmaßnahme ist, darüber befinden wieder die Eigentümer. Dabei sind sie nicht an die neuesten technischen Erkenntnisse und DIN-Normen gebunden, vielmehr sind die technischen Normen aus der Zeit der Errichtung des Gebäudes zu beachten.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN, Berlin
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Vielen Dank für den Beitrag zur Schimmelsanierung. Mein Bruder muss eine Bausanierung vornehmen, weil der Schimmel in seiner Immobilie bis zum Gemäuer vorgedrungen ist. Gut zu wissen, dass bei einer Eigentümergemeinschaft immer einer Zustimmung zur Instandsetzung eingeholt werden muss.
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Vielen Dank für den Beitrag zur Schimmelsanierung durch Eigentümer. In der Wohnung meiner Cousine lässt der Besitzer nach langem hin und her gerade die Schimmelschäden sanieren. Gut zu wissen, dass ein baulicher Mangel zu Schimmel führen kann und dann der Fehler nicht beim falschen Lüftverhalten des Mieters liegt.
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Ich nehme an, es handelt sich nicht um die Wohnung Ihrer Cousine, sondern des Vermieters, und nicht der Besitzer/Mieter, sondern der Eigentümer/Vermieter saniert die Schäden? Das Thema Schimmel ist ein Dauerbrenner im Mietrecht. Oft führt falsches Nutzungsverhalten zu Schimmel, gerade nach energetischen Sanierungen, wenn sich die Mieter noch nicht an die neuen Anforderungen gewöhnt haben. Aber allzu oft wird “falsches Nutzungsverhalten” auch als Ausrede gebraucht, obwohl tatsächlich doch bauliche Mängel zu Schimmel führen. Pi mal Daumen und dem ersten Anschein nach liegt Schimmel am baulichen Zustand, wenn die Außenwände schlecht gedämmt sind, und am Nutzerverhalten, wenn gut gedämmte Wände und moderne Fenster vorliegen. Letzt ist das aber im Einzelfall zu prüfen: Erst müssen durch den Vermieter bauliche Mängel ausgeschlossen werden, dann muss der Mieter sein Nutzungsverhalten prüfen und nachweisen.
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Hallo, wir haben Schimmel in der Wohnung. Ich finde auch immer wieder Textilien oder andere Sachen wo Schimmel dran ist. Hab auch massiv Probleme mit der Atmung. Mein Partner ist Eigentümer aber er will keinen Gutachter holen. Wir haben in Schlafzimmer, kleinem Zimmer und Bad einen Raumentlüfter. Was kann ich tun?
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Wir haben in unserem Keller zeitweise einen mehr oder weniger starken Schimmelgeruch, sichtbar ist der Schimmel nicht.
Unser neues Zelt, einen Koffer und selbst unsere Kalziumsilikatplatten rochen so stark, dass wir diese wegwerfen mussten. Die meisten Wohnungen sind vermietet.
Die Mieter beschweren sich nicht weil sie keinen Ärger mit ihren Vermieter mõchen. Der Geruch wird immerwieder ins Treppenhaus gelüftet. Ich habe das Thema auch in einer Eigentümerversammlung angesprochen, leider ohne Erfolg.
Wir sollen unsere Gegenstände in Luftdichte Materialien verstauen, damit war das Thema vom Tisch.
Kann ich in diesem Fall unsere WEG zu einer Sanierung zwingen auch wenn kein Schimmel sichtbar ist?
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Ein wirklich lesenswerter Artikel! Schimmel sollte schnelle beseitigt werden damit die Gesundheit nicht gefährdet wird. Dabei ist es dringend erforderlich die Ursachen festzustellen. Denn wie im Artikel zu lesen kann Schimmelbefall aus mehreren Gründen entstehen.
Grüße
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Vielen Dank! Ich gebe Ihnen Recht: Schimmel kann, aber muss nicht gesundheitsgefährdend sein. Art und Ursache des Schimmels sollten schnellstens untersucht werden.
Besten Gruß
Mathias Münch
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Danke für diesen informativen Artikel.
Gilt dies auch, wenn das Gebäude um 1900 erbaut wurde und dann nach der Wende saniert wurde. Es ist ein Mauer-Rücksprung in einer Aussenwand von vielleicht einem alten Durchgang, wo eindeutig nun die Wand zu dünn ist und das Wasser kondensiert. Ich habe die Wohnung vor 6 Jahren erworben, hier war aber nichts festzustellen.
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Wenn sich jetzt Kondenswasser auf der Außenwand zeigt und die Ursache wahrscheinlich ein baulicher Mangel ist, dann setzten Sie das Thema bitte auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung. Der Mangel sollte beseitigt werden, weil Feuchtigkeit zu Schimmel und Bauschäden führen kann. Es gilt, was der BGH entschieden hat: Wenn die Außenwand sanierungsbedürftig ist, muss die Eigentümergemeinschaft der Sanierung zustimmen.