Unechte Verflechtung: Qualifizierter Alleinauftrag genügt nicht
von Rechtsanwalt Mathias Münch
Der Anspruch auf die Maklerprovision setzt voraus, dass der Makler erfolgreich einen Hauptvertrag nicht mit sich selbst, sondern mit einem Dritten nachweist oder vermittelt. Die Rechtsprechung hat dieses Erfordernis der Drittbezogenheit der Maklertätigkeit inzwischen weiterentwickelt und lässt den Provisionsanspruch auch dann entfallen, wenn der Makler im Lager des Vertragsgegners steht und dessen Interessen verpflichtet ist. Provisionsschädlich ist dabei nicht schon jeder Interessenkonflikt und jede wirtschaftliche Verbindung des Maklers mit dem Vertragsgegner seines Kunden, sondern nur eine „institutionalisierte“, d.h. eine dauerhafte rechtliche oder wirtschaftliche Bindung des Maklers an den Vertragsgegner (BGH, Urteil v. 01.03.2012, III ZR 213/11; sog. unechte Verflechtung). Als Makler kann nicht tätig sein, wer zum Vertragsgegner seines Kunden in einer derartigen Verbindung steht, dass er sich im Streitfall bei regelmäßigem Verlauf auf die Seite des Vertragsgegners stellen würde (BGH ebenda). Der Provisionsanspruch entfällt z.B., wenn der Makler zugleich Geschäftsführer oder Treuhänder der vermietenden oder veräußernden Gesellschaft, WEG-Verwalter hinsichtlich eines zu veräußernden Wohnungseigentums oder Betreuer der veräußernden Bauherrengemeinschaft ist.
Ein qualifizierter Alleinauftrag lässt für sich genommen nicht auf eine unechte Verflechtung des Maklers mit dem Vermieter bzw. Veräußerer schließen, entschied das OLG Hamburg (Beschluss v. 27.10.2011, 14 U 78/11). Durch den qualifizierten Alleinauftrag, der den Makler zum Tätigwerden verpflichtete, war es dem Vermieter untersagt, Mietverträge unter Umgehung des Maklers direkt mit Interessenten abzuschließen. Außerdem war eine Vermarktung eines Gesamtpakets von 57 Mietwohnungen geplant. Dieses lukrative Gesamtpaket stelle zwar eine gewisse wirtschaftliche Abhängigkeit des Maklers von dem Vermieter dar, aber noch keinen institutionalisierten Interessenkonflikt. Andernfalls könnten Makler – besonders am Beginn ihrer Berufstätigkeit – keine Großaufträge annehmen. „Mehr als die allgemeine Gefahr, dass wegen der Lukrativität eines solchen Maklerauftrages die faktische Versuchung für den Makler steigt, seinen Großkunden nicht zu verprellen und dessen Interessen im Einzelfall den Vorzug zu geben, erwächst daraus aber nicht“, so das OLG Hamburg. Der Alleinauftrag mit Tätigkeitsverpflichtung des Maklers allein führt noch nicht zu einem Ausschluss der Maklerprovision. Dem ist uneingeschränkt zuzustimmen.
Veröffentlicht in: RDM-Newsletter, Ausgabe Mai 2012
