Nicht immer wettbewerbswidrig – Immobilienanzeige des Maklers ohne Auftrag (LG Berlin, Urt. v. 3.9.2013 – 102 O 70/13)
von Rechtsanwalt Mathias Münch
Die Maklertätigkeit ohne Auftrag des Eigentümers kann Mitbewerbern gegenüber wettbewerbswidrig sein. Der nicht im Immobiliengeschäft tätige Eigentümer selbst kann gegen den Makler aber aus Wettbewerbsrecht keine Ansprüche herleiten.
Der Fall: Eine Fondsgesellschaft wollte eine Immobilie verkaufen und erteilte hierzu einen Makleralleinauftrag. Ein zweiter Makler, der sich auf ein Gemeinschaftsgeschäft berief, aber vom Eigentümer direkt keinen Auftrag hatte, bot die Immobilie an und wurde deshalb vom Eigentümer abgemahnt und aufgefordert, das Anbieten der Immobilie zu unterlassen; das tat der Abgemahnte und unterzeichnete eine strafbewehrte Unterlassungserklärung. Der Fonds nahm den zweiten Makler auf Erstattung der mit der Abmahnung verbundenen Anwaltskosten in Anspruch und stützte sich dabei auf Wettbewerbsrecht.
Das Urteil: Die Klage scheitert vor der Kammer für Handelssachen. Kurz gesagt: Wettbewerb ist dort anzunehmen, wo die angebotenen Waren oder Dienstleistungen als Alternativen nebeneinander stehen und die Entscheidung des Kunden beeinflusst werden soll, sich gerade für das eine anstelle des anderen Angebots zu entscheiden. Danach stehen der verkaufsbereite Eigentümer und der ohne dessen Einwilligung tätige Makler nicht in einem Wettbewerbsverhältnis. Der Makler tritt zu dem Eigentümer, zu dessen gewöhnlicher Geschäftstätigkeit nicht der Verkauf von Immobilien gehört, nicht in Konkurrenz.
Anmerkung: Ebenso wenig wie ein Immobilienfonds, der gelegentlich eine Immobilie verkauft, wird ein veräußernder Eigentümer zum Mitbewerber eines Maklers. Anerkannt ist freilich, dass das Kaufangebot eines Maklers ohne Zustimmung des Eigentümers und erst Recht der „Angebotsklau“ unter Maklern wettbewerbswidrig sein und branchenintern abgemahnt werden kann (KG GE 1983, 809). Die Entscheidung schließt auch nicht generell aus, dass der Eigentümer vom Makler Unterlassung des Angebots verlangen und im Einzelfall aus unerlaubter Handlung (§ 823 BGB) oder Beeinträchtigung des Eigentums (§ 1004 BGB) vorgehen kann.
Veröffentlicht in: Das Grundeigentum Heft 21, GE 2013, 1375
