Neues Mietrecht tritt am 1. Mai 2013 in Kraft
von Rechtsanwalt Mathias Münch
Das Mietrechtsänderungsgesetz wurde am 18.03.2013 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und tritt am 01.05.2013 in Kraft. Der neue § 556c BGB zur Umlage von Contracting-Kosten wird allerdings erst am 01.07.2013 wirksam.
Künftig sollen energetische Modernisierungen (z.B. Einbau von Wärmeschutzfenstern, die Dämmung der Fassade, der Keller- oder obersten Geschossdecke oder die Installation einer effizienteren Heizungsanlage) einfacher werden. Für einen Zeitraum von 3 Monaten nach Beginn der Maßnahme soll in Zukunft keine Mietminderung wegen der energetischen Sanierung möglich sein. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll nicht nur die Einsparung von Endenergie im Gebäude selbst, sondern auch die Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie – also im Wesentlichen fossiler Brennstoffe – eine energetische Modernisierung rechtfertigen, die Mieter zu dulden haben. Der dreimonatige Minderungsausschluss wird aber nur gewährt, wenn tatsächlich Endenergie eingespart wird. Auch eine Kostenumlage auf Mieter, also ein Aufschlag von 11% der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Jahresmiete, ist nur bei einer Maßnahme möglich, durch die Endenergie eingespart wird. Nunmehr muss der Vermieter nicht nur Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch Reparaturen an der Mietsache vorher ankündigen. Bei Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter jetzt auch die voraussichtliche Entwicklung der Betriebskosten angeben, was insbesondere bei energetischen Maßnahmen von Bedeutung ist. Härtegründe, die der Mieter gegen die Modernisierung oder die Mieterhöhung vorbringen möchte, müssen mit Ablauf des auf die ordnungsgemäße Ankündigung folgenden Monats in Textform vorgebracht werden und sind andernfalls nicht mehr zu beachten. Außerdem sind Härtegründe gegen die zu erwartende Energieeinsparung und den Klimaschutz abzuwägen. Contracting-Kosten werden zukünftig, also ab Juli d.J., nur noch dann auf Mieter umzulegen sein, wenn die Wärmelieferung mit verbesserter Effizienz erfolgt und die Kosten die bisherigen Heizkosten nicht übersteigen. Der energetische Zustand des Gebäudes wird in zukünftigen Mietspiegeln und bei Mieterhöhungen zu berücksichtigen sein.
Die Kappungsgrenze, also die maximal mögliche Mieterhöhung, beträgt derzeit noch 20% innerhalb von 3 Jahren, kann jetzt aber regional auf 15% gesenkt werden. Welche Bundesländer hiervon Gebrauch machen werden, steht noch nicht fest. Dem Mietnomadentum möchte der Gesetzgeber begegnen, indem nunmehr auch die Nichtzahlung der Kaution einen Grund zur fristlosen Kündigung darstellt. Einem verbreiteten „Trick“ von Mietern, die Räumung so zu verhindern, dass dem Gerichtsvollzieher ein „Untermieter“ präsentiert wird, soll nun dadurch ein Riegel vorgeschoben werden, dass gegen den Untermieter eine einstweilige Räumungsverfügung erlassen werden kann. Eine Räumungsverfügung soll künftig auch dann möglich sein, wenn der Mieter im Räumungs- und Zahlungsprozess eine angeordnete Sicherheit nicht leistet. Zugunsten der Mieter wird zukünftig das „Münchener Modell“ beschränkt, bei dem eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder andere Personengesellschaft ein vermietetes Gebäude erwirbt und zugunsten der Gesellschafter Eigenbedarfskündigungen ausspricht. Eigenbedarf darf nunmehr erst 3 Jahre nach der Veräußerung geltend gemacht werden; regional (in Berlin: Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg, Mitte, Pankow) beträgt die Frist bis zu 10 Jahren.
Vermieter, die die Umstellung der Wärmeversorgung auf Contracting planen, können dies noch bis Ende Juni nach altem Recht umsetzen. Geplante Mieterhöhungen sollten zeitnah erfolgen, da ansonsten die regionale Absenkung der Kappungsgrenze droht.
Veröffentlicht in: RDM-Newsletter, Ausgabe April 2013
