Mietvorvertrag und Kautionszahlung geben keinen Anspruch auf Mietzinszahlung!
von Rechtsanwalt Mathias Münch
1. Schließen die Parteien einen Mietvorvertrag ab und zahlen daraufhin die zukünftigen Mieter die Kaution, ist trotzdem noch nicht von einem endgültigen Mietvertrag auszugehen, wenn noch nicht alle Vertragspunkte abschließend geregelt sind.
2. Das ist auch dann der Fall, wenn der Vermieter den Mietern den Wohnungsschlüssel überlässt, um ihnen die im Vorvertrag angezeigten Renovierungsmaßnahmen zu ermöglichen.
3. Kommt es im Nachhinein nicht zum Abschluss eines Mietvertrags, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Mietzinszahlung.
LG Limburg, Urteil vom 13.09.2013 – 3 S 70/13; Volltext: www.imr-online.de
BGB § 280 Abs. 1, § 535
Problem/Sachverhalt
Die Parteien schlossen einen „Vorvertrag auf Mietobjekt“, das Mietverhältnis sollte sechs Wochen später beginnen. Bereits am Tag des Vorvertragsabschlusses übergaben die zukünftigen Mieter die Kaution und erhielten den Wohnungsschlüssel zwecks Renovierungsarbeiten. Zum Abschluss des Mietvertrages kam es nicht, weil der angehende Vermieter keinen von den Mietern entworfenen Mietvertrag akzeptieren, sondern seinen Mustermietvertrag durchsetzen wollte. Die „Mieter“ verlangen die Kaution zurück, der Beklagte rechnet auf und beansprucht mit Blick auf die dreimonatige Kündigungsfrist die Zahlung von drei Monatsmieten.
Entscheidung
Amts- und Landgericht geben den Mietern Recht! Um einen Vorvertrag und keinen endgültigen Mietvertrag handle es sich, wenn sich die Parteien hinsichtlich des wesentlichen Vertragsinhalts bereits binden, die endgültige Regelung aller Vertragsdetails aber weiteren Verhandlungen überlassen wollen. Ein endgültiger Mietvertrag wäre nur dann anzunehmen, wenn aus den Umständen keine Regelungsbedürftigkeit weiterer Punkte zu erkennen gewesen wäre. Da bei der Vereinbarung der Eckdaten auf einem handschriftlichen Zettel Einigkeit bestanden habe, später noch einen ausgearbeiteten schriftlichen Vertrag zu schließen und darin die noch offenen Punkte zu regeln, könne nicht von einem endgültigen Mietvertrag ausgegangen werden. Auch die Übergabe der Kaution und des Schlüssels sprächen nur für den Bindungswillen, im Rahmen des Vorvertrages später einen endgültigen Vertrag zu schließen. Dem Vermieter sei auch kein Schadensersatz zu leisten, da er den Vertragsentwurf der Mieter und nachfolgend auch weitere Verhandlungen abgelehnt, sich also selbst nicht vertragstreu verhalten habe.
Praxishinweis
Sicher kann ein Mietvertrag konkludent zustande kommen, indem die Parteien 3 Monatsmieten Kaution und die Wohnungsschlüssel austauschen und der Mieter die Wohnung in Besitz nimmt. Hier lagen die Dinge aber anders: Unstreitig bestand Einigkeit, später noch schriftlich weitere Punkte regeln zu wollen. Dieser entgegenstehende Parteiwille und auch die Bezeichnung als „Vorvertrag“ sprechen gegen einen endgültigen Mietvertrag. Ein Vorvertrag kann, wenn die wesentlichen Vertragsbestandteile geklärt sind, mündlich oder schriftlich zustande kommen; § 550 BGB gilt insoweit nicht (BGH NJW 1954, 71). Der Mietvorvertrag verpflichtet die Parteien zum Abschluss des Hauptvertrags zu den ausgehandelten Rahmenbedingungen, nicht aber bereits zur Zahlung eines Mietzinses. Verweigert eine Partei den Abschluss des Mietvertrages, stellt dies eine Pflichtverletzung aus dem Vorvertrag dar und kann zum Schadensersatz verpflichten (BGH NZM 2007, 445).
Veröffentlicht in: IMR 2014, 145; IBR Immobilien- & Baurecht IBRRS 2014, 0673
