Maklervertrag über Immobilienportale im Internet – BGH schafft endlich Klarheit
von Rechtsanwalt Mathias Münch
Der Kontakt zwischen Makler und potentiellem Maklerkunden kommt häufig über das Internet zustande. In Immobilienportalen wie ImmobilienScout24, Immonet und Immowelt finden sich ständig neue, häufig provisionspflichtige Immobilienangebote. Der Kunde braucht nur das Kontaktfeld auszufüllen oder den Makler per E-Mail oder telefonisch anzusprechen und erhält dann weitere Informationen wie z.B. die Daten des Verkäufers oder das Verkaufsexposé. Wie dabei ein Maklervertrag zustande kommt (sofern er nicht ausnahmsweise schriftlich abgeschlossen wird), war bislang umstritten. Klarheit schafft jetzt das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 03.05.2012, III ZR 62/11.
Dort hatte ein Kaufinteressent den Makler über ein Portal kontaktiert. In dem Immobilienangebot war das Grundstück beschrieben und der Kaufpreis genannt, danach erfolgte der Hinweis „Provision: 7,14%“. Nachdem der Interessent von dem Makler Namen und Anschrift des Verkäufers erfragt, das Grundstück mit dem Makler besichtigt und es schließlich erworben hatte, wollte er von der Provisionspflichtigkeit des Angebots nichts gewusst haben und stritt das Zustandekommen eines Maklervertrages ab. Wie streitig die Thematik ist, wird dadurch veranschaulicht, dass das Landgericht dem Makler Recht gab, die Berufungsinstanz aber die Klage des Maklers abwies und der Bundesgerichtshof wiederum zugunsten des Maklers entschied. Der BGH stellte klar: Die Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers stellt noch keinen Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages dar, sondern nur die Einladung an potentielle Interessenten, einen Maklervertrag einzugehen („invitatio ad offerendum“). Wendet sich daraufhin der Interessent an den Makler, so kommt nicht in jedem Fall ein Maklervertrag zustande. Denn nach überwiegender Auffassung kann ein Kaufinteressent, wenn nicht ausdrücklich auf die Provision hingewiesen wurde, davon ausgehen, dass dem Makler die Immobilie von dem Verkäufer an die Hand gegeben wurde und er von diesem bezahlt wird. In der Immobilienanzeige muss also ein ausdrückliches und eindeutiges Provisionsverlangen enthalten sein. Ist das der Fall und wendet sich der Interessent unter Bezugnahme auf die Anzeige an den Makler, so kann dieser das als Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages verstehen. Teilt der Makler dem Interessenten dann die Verkäuferdaten mit oder übersendet er ihm das Exposé, kommt durch dieses schlüssige Handeln der Maklervertrag zustande. Der Maklervertrag kann auch dadurch geschlossen werden, dass der Interessent ein Exposé erhält und danach weitere Maklerleistungen in Anspruch nimmt, etwa eine Besichtigung wünscht. Voraussetzung ist auch hier, dass in dem Exposé die Provision eindeutig genannt wird. Ob Angaben wie „Provision: 7,14%“ ein solches eindeutiges Provisionsverlangen darstellen, war bislang umstritten. Nach einer Auffassung sollte der Interessent auch dann noch davon ausgehen können, dass die Provision von dem Verkäufer getragen wird, wenn nicht ausdrücklich von „Käuferprovision“ o.ä. die Rede war. Dem hat der BGH nun widersprochen: Es ist offensichtlich, dass der Makler dem Interessenten nicht lediglich mitteilen möchte, dass eine Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer besteht. Denn welches Interesse sollte der Makler daran haben? Vielmehr besagt der Hinweis „Provision: 7,14%“ eindeutig, dass die Provision gerade von dem Käufer erwartet wird. Damit hat der BGH einem beliebten Argument zahlungsunwilliger Maklerkunden den Boden entzogen. In jedem Fall ist auch weiter darauf zu achten, dass die Provisionshöhe inklusive Mehrwertsteuer in der Anzeige und im Exposé genannt ist, und zwar gut sichtbar, möglichst in räumlicher Nähe zum Kaufpreis.
Veröffentlicht in: Das Grundeigentum Heft 13/2012, Beilage RDM-Kompakt, Juli 2012
