OLG Frankfurt bestätigt: Keine Courtage ohne objektbezogenen Hinweis auf Provisionspflicht im Einzelfall
von Rechtsanwalt Mathias Münch
Beim Nachweis oder der Vermittlung von Immobilien-Kaufverträgen ist es allgemein üblich, dass die Maklerkosten vom Käufer übernommen werden sollen. Trotz dieser Übung kommt es immer wieder zum Streit zwischen Immobilienmaklern und Kunden, die sich der Provisionszahlung mit dem Argument zu entziehen versuchen, es sei kein Maklervertrag zustande gekommen, auch nicht stillschweigend durch Entgegennahme der Maklerleistung. Oftmals mit Erfolg, wie auch in einem am 25.03.2011 verkündeten Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt (Az. 19 U 217/10). Das OLG Frankfurt fasst die Voraussetzungen für einen Provisionsanspruch nochmals zusammen: Erforderlich ist, dass der Makler vor Erbringung seiner Leistung ausdrücklich auf die Provisionspflichtigkeit hinweist, dass der Kunde die Leistung sodann in Kenntnis der Kostenpflichtigkeit in Anspruch nimmt und dass die Maklerleistung ursächlich für den Abschluss des Hauptvertrages wird. Allein dadurch, dass der Kunde Maklerleistungen annimmt oder sich gefallen lässt, soll nach der Rechtsprechung kein Maklervertrag zustande kommen. Auch wenn sich aus den Gesamtumständen ergibt, dass die Maklerleistung nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist, reicht das für das Zustandekommen eines stillschweigenden Maklervertrages nicht aus. Das Gericht weist in seinem Urteil darauf hin, dass in jedem Einzelfall vorab ein ausdrücklicher, objektbezogener Hinweis auf die Provision erfolgen muss. Der Makler kann nicht geltend machen, dass er hinsichtlich anderer Kaufobjekte auf die Käuferprovision hingewiesen hat, da bei jedem einzelnen Grundstück ein objektbezogener Hinweis nötig ist. Dem Makler hilft es auch nicht weiter, wenn laut seiner Allgemeinen Geschäftsbedingungen seine Tätigkeit generell provisionspflichtig ist und der Maklerkunde diese Bedingungen unstreitig kennt. Denn die Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nicht objektbezogen und lassen – so das OLG Frankfurt – nicht erkennen, ob der Makler die Provision gerade von dem Käufer der Immobilie erwartet. Der Kaufinteressent soll nämlich nach der Rechtsprechung des BGH davon ausgehen dürfen, dass der Makler bereits aufgrund seines Auftrages von dem Anbieter der Immobilie vergütet wird. Vorsicht ist auch geboten, wenn der Hinweis auf die Courtagepflicht zu lange zurückliegt: In dem zitierten Fall hatte der Makler dem Kunden dasselbe Objekt bereits 3 Jahre vorher angeboten und auf die Provisionspflicht hinwiesen. Hier fehlt der zeitliche Zusammenhang mit der späteren Maklertätigkeit. Es ist dringend anzuraten, bei jeder einzelnen Übersendung von Objektinformationen, Exposés usw. erneut auf die Provisionspflicht hinsichtlich dieses Objekts hinzuweisen.
Veröffentlicht in: RDM Newsletter, Ausgabe 5, Mai 2011
