Haftungsfalle „kalte“ Wohnungsräumung: BGH, Urteil vom 14.07.2010, VIII ZR 45/09
von Rechtsanwalt Mathias Münch
Der Vermieter haftet dem Mieter verschuldensunabhängig auf Ersatz des entstandenen Schadens, wenn er die Räumung der Wohnung eigenmächtig, das heißt ohne gerichtlichen Räumungstitel vornimmt. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinen Urteil vom 14.07.2010 (VIII ZR 45/09) nochmals bekräftigt. Vor der Räumung einer Mietwohnung muss der Vermieter einen gerichtlichen Titel erwirken. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter „abgetaucht“ und sein gegenwärtiger Aufenthaltsort unbekannt ist. In diesem Fall kann die Räumungsklage gegen den Mieter öffentlich zugestellt und ein Versäumnisurteil erwirkt werden.
Die Schadensersatzpflicht ergibt sich nach der BGH-Entscheidung aus § 231 BGB sowie daraus, dass die Inbesitznahme der Wohnung ohne gerichtlichen Titel und deren eigenmächtiges Ausräumen eine unerlaubte, widerrechtliche Selbsthilfe nach § 229 BGB darstellen.
Die Schadensersatzpflicht erfasst in erster Linie die Entsorgung bzw. Beschädigung der im Zuge der eigenmächtigen Räumung in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände. Die BGH-Richter urteilten, dass den Vermieter eine Obhutspflicht für die in der Mietwohnung befindlichen Gegenstände trifft. Zu dieser Obhutspflicht gehört es, sämtliche vorgefundenen Gegenstände in ein Bestandsverzeichnis aufzunehmen und darin den Wert der Gegenstände festzuhalten. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, trifft ihn im Haftungsprozess die Darlegungs- und Beweislast: Nicht der Mieter muss beweisen, welche Gegenstände abhanden gekommen sind und welchen Wert diese Gegenstände hatten. Vielmehr muss der Vermieter erstens die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände entsorgt oder beschädigt wurden, und zweitens beweisen, dass die Gegenstände einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet.
Übrigens auch bei der so genannten „Berliner Räumung“ droht die Haftung des Vermieters: Bei diesem Modell wird ein gerichtlicher Räumungstitel durch den Gerichtsvollzieher so vollstreckt, dass lediglich der Mieter aus dem Besitz der Wohnung gesetzt, nicht aber die in der Wohnung befindlichen Gegenstände beräumt werden, an denen der Vermieter sein Pfandrecht geltend macht. Nicht vom Vermieterpfandrecht umfasst ist aber die unpfändbare Habe des Mieters, die an diesen herauszugeben ist. Bei der Beräumung der Wohnung ist deshalb ebenfalls die Aufnahme eines genauen Bestandsverzeichnisses mit Wertfeststellung geboten, um der möglichen Behauptung, der Vermieter habe bestimmte unpfändbare, werthaltige Gegenstände entsorgt oder beschädigt und hafte diesbezüglich auf Schadensersatz, bereits im Vorfeld zu begegnen.
Veröffentlicht in: RDM Newsletter, Ausgabe 08, August 2010
