Grünes Licht für Energieeffizienz, energetische Sanierung und Blockheizkraftwerke
von Rechtsanwalt Mathias Münch
Klimaschutz durch mehr Energieeffizienz bei Wohngebäuden – das ist eines der Ziele der Mietrechtsreform, die das Bundeskabinett am 23.05.2012 verabschiedet hat. Um die selbst gesteckten Klimaschutzziele zu erreichen, soll der „schlafende Riese“ Energieeffizienz geweckt und v.a. das energetische Sanieren von Wohngebäuden einfacher werden. Die Kosten energetischer Maßnahmen sollen dabei fair zwischen Vermietern und Mietern verteilt werden. Kosten energetischer Modernisierungen, die dem Mieter zugute kommen („durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird“), können weiter mit dem üblichen Satz von 11% auf die Jahresnettomiete aufgeschlagen werden. Sonstige klimaschützende oder Energie einsparende Maßnahmen sollen nicht zu Lasten des Mieters gehen, so z.B. die Installation einer Fotovoltaikanlage, aus der der Vermieter Strom gewinnt. Vereinfacht wird auch die Modernisierungsankündigung: Der Vermieter soll bei der Begründung von Maßnahmen z.B. zur Wärmedämmung oder zum Fensteraustausch anstelle von Berechnungen und teuren Gutachten auf anerkannte Pauschalwerte der Bauteile zurückgreifen können. Bei der 3-monatigen Ankündigungsfrist bleibt es aber. Der Härteeinwand des Mieters wird beschnitten: Zukünftig soll der Mieter mit dem Einwand, die zu erwartende Mieterhöhung stelle für ihn oder seine Familie eine Härte dar, die Modernisierung nicht mehr verzögern können. Eine solche Härte soll erst bei der später anstehenden Modernisierungsmieterhöhung Berücksichtigung finden, der Mieter soll die Maßnahme aber zunächst dulden müssen. Zusätzlich soll der Mieter während der ersten 3 Monate der energetischen Maßnahme nicht mehr das Recht auf Mietminderung haben, soweit die Wohnung noch benutzbar ist. Einen Bonus erhalten energetisch verbesserte Wohnungen bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mietspiegel werden zukünftig verstärkt auch auf energetische Wohnwertmerkmale abstellen.
Weiteres Ziel der Reform ist die Förderung von Wärmecontracting, d.h. von Lieferung von Nah- oder Fernwärme durch externe Unternehmen. Dies soll die effizientere Energienutzung fördern und kommt u.a. auch den Beziehern von Heizenergie aus Kraft-Wärme-Kopplung (KWK-Anlagen) wie lokalen Blockheizkraftwerken (BHKW) zugute. Der Vermieter soll laufende Mietverträge auf Betriebsführungs- oder Anlagencontracting umstellen können, die Umstellung aber 3 Monate im Voraus ankündigen. Die Kosten des Contracting dürfen den Mieter aber nicht stärker belasten als die bisherigen Heizkosten; bei Neuvermietung muss das Contracting für den Mieter nicht kostenneutral sein. Weitere Themen der Mietrechtsreform sind das Vorgehen gegen Mietnomaden, die erleichterte „Berliner Räumung“ und der Schutz des Mieters bei der Umwandlung von Mietshäusern in Wohnungseigentum.
Veröffentlicht im: RDM-Newsletter, Ausgabe Juni 2012
