Gemeinsame Heizkostenabrechnung mehrerer einheitlich beheizter Gebäude: BGH, Urteil vom 14.07.2010, VIII ZR 290/09
von Rechtsanwalt Mathias Münch
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichthofs hat am 14.07.2010 entschieden, dass mehrere Wohngebäude, die von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine gemeinschaftliche Heizanlage versorgt werden, bei der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammengefasst und gemeinsam abgerechnet werden dürfen. Das Problem tritt immer dort auf, wo die Heizkosten mehrerer Gebäude, die grundbuchlich getrennte Immobilien darstellen, nicht hausbezogen abgerechnet werden können, weil sie durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt werden. Zum Teil verlangte die bisherige Rechtsprechung, dass Vermieter und Mieter bereits bei Mietvertragsabschluss ausdrücklich die zusammengefasste Abrechnung der gemeinschaftlich versorgten Gebäude vereinbaren müssen. Wenn der Mietvertrag hierzu keine Vereinbarung enthalte, so die bisherige Rechtsprechung einiger Gerichte, so gelte die Lagebeschreibung des Mietobjekts bereits als Bestimmung der Abrechnungseinheit. Beziehe sich der Mietvertrag nur auf eines der gemeinschaftlich versorgten Gebäude, könne dieses nicht mit anderen zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden (so das vom BGH aufgehobene Berufungsurteil des LG Darmstadt).
Dem hat der BGH widersprochen: Bereits im Jahr 2005 hatte der BGH entschieden, dass die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Abrechnungseinheit auch bei gebäudebezogenen Mietverträgen möglich ist (BGH v. 20.07.2005, VIII ZR 371/04). Der BGH stellte nun noch einmal klar, dass dem Vermieter in den Konstellationen, in denen mehrere Gebäude durch eine gemeinsame Heizungsanlage verbunden sind, gar keine andere Möglichkeit hat, als gemeinsam abzurechnen. Eine ausdrückliche Vereinbarung der Parteien ist hierfür auch dann nicht erforderlich, wenn, wie im Bezirk des Landgerichts Darmstadt, seit vielen Jahren eine anderslautende Rechtsprechung besteht. Auch die Tatsache, dass die Verbrauchskosten konkret mieterbezogen abgerechnet werden, ändert nichts an der Auffassung des BGH.
Veröffentlicht in: RDM Newsletter, Ausgabe 10, Oktober 2010
