Due Diligence – Gebotene Sorgfalt bei der Übernahme einer Wohnungseigentums-Verwaltung
von Rechtsanwalt Mathias Münch
Der Verwalter haftet der Eigentümergemeinschaft nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung des Verwaltervertrages für jedes Verschulden bei der Verletzung seiner Verwalterpflichten, ansonsten drohen ihm Regreßansprüche der Gemeinschaft. Aufgabe des neuen Verwalters ist die Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer, und zwar auch älterer vor der Bestellung des Verwalters getroffener Beschlüsse. Muss sich der Verwalter anhand der Beschlußsammlung und der Verwaltungsunterlagen tatsächlich ein Bild davon machen, inwieweit Beschlüsse wirksam zustande gekommen oder nichtig sind und welche Maßnahmen zur Durchführung er zu treffen hat? Aus der Rechnungslegung des früheren Verwalters, der übergebenen Unterlagen und Bücher sind die Vermögenslage der Gemeinschaft und die erforderlichen Maßnahmen festzustellen. Haftet der Verwalter insoweit für die Richtigkeit der Abrechnung für das Jahr vor seiner Bestellung genauso wie aus einem fehlerhaft kalkulierten Wirtschaftsplan? Dann wäre die Eigentümergemeinschaft über Unzulänglichkeiten z.B. eines höheren Kapitalbedarfs aufzuklären.
Zu der gebotenen Sorgfalt bei der Übernahme einer Verwaltung gehört die Prüfung sämtlicher Verträge, Rechtsverhältnisse und Rechtsstreitigkeiten der Eigentümergemeinschaft, um eine Vermögensgefährdung der Eigentümer auszuschließen. Hauswartsverträge, Facility-Management-Verträge, Verträge mit anderen Dienstleistern, mit Bauunternehmen usw. sind auf rechtliche Risiken zu prüfen. Sind Verkehrssicherungspflichten (z.B. Schneeberäumung, Baustellensicherung) auf Dritte übertragen, haftet der neue Verwalter auch dann für die Auswahl und Überwachung dieser sogenannten Verrichtungsgehilfen, wenn die Übertragung schon unter der alten Verwaltung erfolgt ist.
Ergibt die sorgfältige Prüfung, daß der Eigentümergemeinschaft Schadensersatzansprüche gegen den früheren Verwalter zustehen, so hat der neue Verwalter diese geltend zu machen. Dem neuen Verwalter ist daher dringend zu empfehlen, nach der Bestellung unverzüglich eine umfassende wirtschaftliche, finanzielle, bautechnische und rechtliche Analyse (Due Diligence) der übernommenen Anlage durchzuführen, um Schaden von der Gemeinschaft und die eigene Haftung abzuwenden.
Veröffentlicht in: RDM Journal, Heft 11/2009
