Das OLG Karlsruhe hatte sich in seiner Entscheidung mit einem Courtageanspruch eines Maklers zu beschäftigen, den dieser einerseits durch einen Hinweis im Exposé, andererseits durch eine Klausel im notariellen Kaufvertrag absichern wollte (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 10.11.2009, 15 U 15/09). „Doppelt hält besser“, dachte sich der Makler wohl und unterlag in zwei Instanzen.
Von Rechtsanwalt Mathias Münch
Der Kunde hatte sich an den Makler in dessen Geschäftslokal gewandt und nach Immobilienangeboten gefragt. Hierin sahen die Richter kein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags, da der Kaufinteressent grundsätzlich davon ausgehen könne, „dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb eine Leistung für den Anbieter erbringen will.“ Der Maklervertrag sei auch nicht dadurch zustande gekommen, dass der Kunde ein Exposé mit einem darin enthaltenen, klein gedruckten Provisionsverlangen erhalten und im direkt anschließenden Informationsgespräch ein Angebot über die später erworbene Wohnung erhalten habe. Der Kaufinteressent könne zwar, wenn er in Kenntnis der Provisionspflichtigkeit Maklerleistungen in Anspruch nehme, hierdurch einen Maklervertrag abschließen. Voraussetzung sei jedoch die Kenntnis des Kunden von dem eindeutigen Provisionsverlangen des Maklers. Hierzu reiche es nicht aus, wenn das Provisionsverlangen auf der Rückseite des Exposés im Kleingedruckten enthalten sei und der Kunde vor dem Informationsgespräch keine ausreichende Zeit hatte, das Kleingedruckte zur Kenntnis zu nehmen. Auch eine Maklerklausel im Notarvertrag half dem Makler hier nicht weiter. Die Klausel nahm nämlich ausdrücklich Bezug auf „vereinbarte Provision/en“. Eine Maklerklausel im Kaufvertrag kann zwar den Maklervertrag nachholen und damit ein eigenständiges Forderungsrecht auf die Courtagezahlung begründen. Die Bezugnahme auf bereits vereinbarte Provisionen genüge jedoch nicht, da diese Klausel nicht so zu verstehen sei, dass der Käufer die Provision auch unabhängig von einer vorherigen Vereinbarung zahlen soll, urteilten die OLG-Richter.
Maklern ist als Konsequenz aus dieser Entscheidung zu raten, einerseits dem Kunden die Provisionspflicht im Exposé, im Anschreiben o.ä. gut sichtbar und in Normalgröße gedruckt mitzuteilen und die Maklerleistung nicht im selben Gesprächs- oder Besichtigungstermin zu erbringen, andererseits die Maklerklausel vom Notar so formulieren lassen, dass die selbständige Provisionspflicht unabhängig von einer vorherigen Vereinbarung klar zum Ausdruck kommt.
Veröffentlicht in: Das Grundeigentum Heft 9/2010, Beilage RDM-Kompakt; Mai 2010
