Dauerbrenner Ferienwohnung: Ist die Vermietung einer Wohnung an Feriengäste noch Wohnnutzung?

Dauerbrenner „Ferienwohnung“: Ist die Vermietung einer Wohnung an Feriengäste noch Wohnnutzung?

Von Rechtsanwalt Mathias Münch

In einem Fall von Untervermietung einer Wohnung hat der BGH ein Urteil des Landgerichts Berlin aufgehoben und entschieden, dass die Vermietung an Feriengäste keine normale Wohnnutzung ist: Die Vermietung von Wohnraum finde üblicherweise auf „unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum“ statt; „hiervon unterscheidet sich die Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend“, so der Bundesgerichtshof (BGH v. 8.1.2014 – VIII ZR 210/13). Das LG Berlin hatte für die nach Tagen oder Wochen bemessene Untervermietung der ganzen Wohnung eine unbeschränkte Untermieterlaubnis ausreichen lassen und die fristlose Kündigung des Vermieters für unwirksam gehalten (LG Berlin v. 19.6.2013 – 65 S 449/12). Der BGH hingegen meint, der Mieter sei trotz erfolgter Untermieterlaubnis nicht berechtigt, die Wohnung tageweise an Touristen zu überlassen. Der Fall wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen, dort muss nun entschieden werden, ob bei einer (unerlaubten) Untervermietung an Feriengäste dem Hauptmieter fristlos oder fristgemäß gekündigt werden darf.

Ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Vermietung einer Eigentumswohnung an Touristen verbieten kann, war Gegenstand einer anderen – rechtskräftigen – Berufungsentscheidung des Landgerichts Berlin (LG Berlin v. 25.6.2013 – 85 S 143/12 WEG). Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der einem Eigentümer die Ferienvermietung seiner Wohnung verbietet, ist nach Ansicht der Kammer nicht nur anfechtbar, sondern nichtig. Den Eigentümern fehle die Beschlusskompetenz für ein Verbot der Vermietung als Ferienwohnung, da hiermit nicht nur der Gebrauch der Wohnung geregelt (§ 15 Abs. 2 WEG), sondern „eine bestimmte Art der Nutzung einer Wohnung grundsätzlich untersagt“ werde. Dasselbe Gericht hatte noch 2009 eine genau gegenteilige Auffassung vertreten, der BGH entschied dann aber letztinstanzlich wie hier im Sinne des vermietenden Eigentümers (BGH v. 15.1.2010 – V ZR 72/09).

Für Vermieter von Berliner Ferienwohnungen ziehen dunkle Wolken am Horizont auf: Nach dem neuen Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, das für ganz Berlin gilt, darf eine Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung nur noch mit behördlicher Genehmigung erfolgen. Es drohen Bußgelder bis 50.000 € und Nutzungsuntersagungen. Das Berliner Verwaltungsgericht hat gerade die Nutzung von 13 Ferienwohnungen in Pankow untersagt – 3 Ferienwohnungen waren in dem Haus genehmigt (VG Berlin v. 21.2.2014 – 13 L 274.13). Wer schon bislang an Feriengäste vermietet, kommt in den Genuss einer zweijährigen Übergangsfrist ab Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (1.5.2014) und muss erst nach dieser Zeit eine Genehmigung beantragen oder die Ferienvermietung einstellen. Wird der Antrag nicht innerhalb von maximal 14 Wochen entschieden, gilt die Vermietung an Touristen als genehmigt.

Noch ein Urteil zum Schluss: Der Eigentümer einer Wohnung in einer Ferienanlage kann, auch wenn er die Ferienwohnung selbst nicht oder kaum nutzt, einen eigenen Briefkasten verlangen und die Eigentümergemeinschaft zur Duldung verurteilen lassen. Er muss nicht hinnehmen, dass, unter Verletzung des Briefgeheimnisses, die an ihn adressierte Post an der Rezeption für ihn ausgelegt wird (LG Itzehoe v. 12.4.2013 – 11 S 98/12).

Veröffentlicht in: Das Grundeigentum Heft 13/2014, Beilage RDM-Kompakt, Juli 2014