Der Ausbau eines Dachbodens (in München: „Speicher“) zu Wohnzwecken ist eine bauliche Veränderung gem. § 22 Abs. 1 WEG, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Etwas anderes kann sich aber aus der Teilungserklärung ergeben.
LG München I, Urt. v. 18.7.2013 – 36 S 20429/12 WEG
Das Landgericht München I hat entschieden, dass der Ausbau von Dachbodenräumen zu Wohnraum dem § 22 Abs. 1 WEG unterfällt, so dass alle „betroffenen“ Eigentümer zustimmen müssen. Das Gericht meint, sämtliche Miteigentümer seien „über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus“ betroffen, wenn ein Dachboden in Wohnnutzung überführt, Dachflächenfenster eingebaut und das Treppenloch in der Geschossdecke zwischen Dachboden und darunter liegender Eigentumswohnung vergrößert würde. Allein die Nutzungsänderung führte zur Zustimmungspflichtigkeit aller Eigentümer, da Wohnraum eine viel intensivere Nutzung darstelle als z.B. ein Keller oder Boden/Dachboden/Speicher.
Dachgeschossausbau in Teilungserklärung regeln
Der teilende Eigentümer bzw. die zukünftigen Miteigentümer (bei einer Bauherrengemeinschaft) können den späteren Dachgeschossausbau aber bereits in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung aller Eigentümer regeln. Das OLG München (Beschl. v. 5.7.2013 – 34 Wx 155/13; vgl. Kommentar von Rechtsanwalt Mathias Münch) hatte kürzlich entschieden, dass der Eigentümer des Dachbodens keine Zustimmung der anderen Eigentümer zu den Ausbauarbeiten und der Nutzungsänderung benötigt, wenn die Teilungserklärung folgende Klausel enthält:
„Der Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. XX bezeichneten Eigentumswohnung darf den Speicher, der zu diesem Sondereigentum gehört …, zu einer selbständigen Eigentumswohnung ausbauen, und zwar im Rahmen der baurechtlichen Bestimmungen nach noch einzuholender Baugenehmigung auf eigene Rechnung und Risiko. Ihm wird hiermit auch das Recht eingeräumt, daran Wohnungs- oder Teileigentum zu bilden, und zwar unter Aufteilung des Miteigentumsanteils seiner Wohnungs- und/oder Teileigentumseinheit, zu der der Speicher gehört, und unter Aufteilung seines Sondereigentums und der damit verbundenen Rechte.“
Zustimmung nach § 22 Abs.1 WEG auch bei Sondernutzungsrecht
Im Fall des LG München I wollte der Eigentümer der unter dem Boden gelegenen Wohnung diesen zu einem Schlafzimmer, einem Ankleidezimmer und einem Bad ausbauen und die Treppenverbindung zu seiner Wohnung verbessern. Es nützte ihm nichts, dass er an dem Dachboden ein Sondernutzungsrecht hatte. Ebenso wenig nützte ihm die Klausel in der Gemeinschaftsordnung, nach der ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt,
„wenn Gegenstand des Beschlusses bauliche Veränderungen oder Wertverbesserungen des gemeinschaftlichen Eigentums sind, welche über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, aber zur Erhaltung seines Wertes und seiner Wirtschaftlichkeit nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erforderlich sind bzw. infolge des technischen Fortschrittes oder des gestiegenen Lebens-und Wohnungsstandards dringend geraten erscheinen.“
Dachgeschossausbau nach Umlaufbeschluss
Diese Voraussetzungen sah das Gericht nicht als gegeben an. Schließlich hatten die Eigentümer noch versucht, die Zustimmung aller durch einen Umlaufbeschluss zu erlangen, was aber scheiterte. Ein Umlaufbeschluss kommt nach § 23 Abs. 3 WEG zustande, wenn alle Eigentümer der Beschlussvorlage schriftlich zustimmen. Ein Umlaufbeschluss hätte das Zustimmungserfordernis nach § 22 Abs. 1 BGB gewahrt.
Rechtsanwalt Mathias Münch
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN, Berlin (seit 1.8.2014)
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