BGH zu formellen Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung
von Rechtsanwalt Mathias Münch
Der Bundesgerichtshof hat mit seinem jüngsten Urteil zum Betriebskostenrecht (BGH, Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10) nochmals die Mindestanforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung klargestellt. Danach erfordert die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben, insbesondere die Angabe der Gesamtkosten, des Verteilerschlüssels, der zum Verständnis notwendigen Erläuterungen des Verteilerschlüssel, des vom Mieter zu tragenden Anteils und der abzuziehenden Vorauszahlungen.
Soweit für das Verständnis der Abrechnung Erläuterungen des Verteilerschlüssels, der Flächenangaben usw. erforderlich sind, ist auch zu berücksichtigen, ob sich diese Erläuterungen bereits aus dem Mietvertrag oder aus einem früheren Schreiben des Vermieters an den Mieter ergeben. Die Betriebskostenabrechnung ist auch dann formell wirksam, wenn die Erläuterungen dem Mieter in anderer Weise vor Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist mitgeteilt wurden. Sie müssen dann in der Abrechnung nicht nochmals erfolgen.
Soweit in der Abrechnung kein Vorwegabzug von Betriebskosten der gewerblich genutzten Mieteinheiten vorgenommen wurde, obwohl die gewerbliche Nutzung einen erheblichen Mehrverbrauch verursacht, handelt es sich nur um einen inhaltlichen Fehler. Die Betriebskostenabrechnung bleibt nach dieser BGH-Entscheidung gleichwohl formell wirksam. Die Frage, ob durch die gewerbliche Nutzung Mehrkosten entstehen, berührt die Wirksamkeit der Abrechnung nicht. Hierfür ist der Mieter darlegungs- und beweisbelastet. Aus der Tatsache, dass ein Objekt überwiegend gewerblich genutzt wird, folgt keine Umkehrung der Darlegungs- und Beweislast, so dass der Vermieter nicht darlegen muss, dass ein Vorweg-abzug nicht notwendig war. Der Mieter kann vom Vermieter Auskunft und Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen, um seiner Darlegungslast gerecht zu werden.
Veröffentlicht in: RDM Newsletter, Ausgabe 09, September 2010
